Audit ipotecar
Băncile sunt mașini de profit raționale. Fiecare reducere oferită le costă mai puțin decât câștigă. Acest instrument deconstruiește manualul lor și pune imaginea completă în mâinile tale.
Comparație scenarii dobândă
Variabilă vs. 3 ani fix vs. 5 ani fix — vezi costul total, saltul ratei la finalul perioadei fixe și care câștigă pe orizontul tău de timp.
Analiza beneficiului net al reducerilor
Reduceri pentru salariu, asigurare de viață, asigurare locuință — calculăm dacă fiecare reducere îți economisește cu adevărat bani.
Cumpărare vs. chirie + investiție
Compară construirea capitalului propriu prin proprietate vs. investirea avansului pe piață pe 30 de ani.
🎓Cum să folosești acest instrument
Începe cu Secțiunea 1: introdu prețul proprietății, avansul și durata creditului. Țintește spre un avans de peste 20% pentru a reduce riscul ratei.
Compară scenariile fixe și variabile și urmărește dobânda care se aplică după perioada fixă.
Activează reducerile și introduce costurile lunare ale asigurărilor pentru a vedea beneficiul net real.
Verifică graficele de inflație și apreciere pentru a înțelege costul real al împrumutului.
Finalizează cu testul de stres pentru a confirma că DTI-ul tău rămâne sigur chiar și la +2%.
Țară
Unde cumperi. Aplică ratele, comisioanele și regulile fiscale ale țării respective, indiferent de limba site-ului. Toate câmpurile rămân editabile.
Cum funcționează în România
- Dobânda variabilă este indicele IRCC (publicat trimestrial de BNR) plus marja fixă a băncii, deci rata se poate schimba în fiecare trimestru.
- Limita de îndatorare: totalul ratelor nu poate depăși 40% din venitul net (45% pentru prima locuință); la creditele în euro limitele sunt 20% și 25%.
- Rambursarea anticipată a unui credit cu dobândă variabilă este gratuită prin lege; la dobândă fixă banca poate percepe cel mult 1% din suma rambursată (0,5% dacă a rămas mai puțin de un an).
- La vânzare, notarul reține 3% din preț dacă ai deținut locuința cel mult 3 ani și 1% după aceea, fără prag neimpozabil. Impozitul se calculează la cea mai mare valoare dintre prețul din contract și grila notarială.
- Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) este necesară, iar băncile cer de obicei și asigurare de viață și asigurare facultativă a imobilului, cesionate în favoarea lor.
Cât timp intenționezi să păstrezi imobilul. Influențează analiza de echilibru și riscul de recalculare a dobânzii.
Profilul cumpărătorului (pentru eligibilitate la programe)
Descompunerea ratei variabile — IRCC
Rata variabilă efectivă
6,50%
3.5% + 3.0%
Băncile cotează: Referință + Marjă = Rată totală. Referința (IRCC) se recalculează trimestrial; marja este fixată contractual pe durata creditului.
Total dobândă
197.658 lei
Cost total: 405.908 lei
Rată lunară: 1.326 lei
Total dobândă
207.539 lei
Cost total: 415.789 lei
Rată lunară: 1.240 lei
Total dobândă
198.358 lei
Cost total: 406.608 lei
Rată lunară: 1.204 lei
Evoluția ratei lunare pe durata creditului
A — Complet variabilă: rata lunară pornește de la 1.326 lei și ajunge la 1.326 lei. Cea mai mare rată din toate scenariile este 1.375 lei (B — 3 ani fix → variabilă, anul 4).
Perioadă de grație (dobândă pură)
Frecvent în România pentru 6–12 luni. În perioada de grație nu se rambursează capitalul — soldul rămâne același, dobânda totală crește.
Simulator de rambursare anticipată
Introdu plăți suplimentare pentru a vedea economiile. Băncile din RO aplică de obicei 0,5–1% comision de rambursare anticipată.
Pentru scenariile fixe pe 3 și 5 ani, rata afișată este rata inițială fixă. După perioada fixă, plata poate să se schimbe în funcție de rata post-fixă.
Concluzii personalizate pentru situația ta
- LTV-ul tău este ≤80% — te afli în categoria cu cel mai mic risc a băncii. Ai negociat dintr-o poziție de forță.
- Decalajul dintre rata afișată și DAE real este de 1,74% — semnificativ de mare. Negociază comisionul de acordare sau caută o bancă cu costuri de configurare mai mici.
- Datorită inflației, ultimele tale rate vor valora doar 48% din primele în banii de azi. Costurile fixe devin mai ușoare în timp.
- Chiar și cu un șoc de rată de +2%, DTI-ul tău rămâne sub 35%. Ipoteca ta se încadrează confortabil în intervalul de rambursare.
Declinarea responsabilității
Toate cifrele sunt estimări matematice bazate pe datele tale. Acest instrument are scop exclusiv educațional și nu constituie consultanță financiară. Consultă un consilier financiar autorizat înainte de a lua orice decizie privind creditul ipotecar. Ratele, comisioanele și valorile proprietăților reale vor diferi.
Salvează profilul de credit
Salvează datele curente pentru a compara ofertele
Vrei să-ți vezi economiile, investițiile și datoriile într-un singur loc, privat, pe telefon? Descoperă Volora, aplicația pentru averea netă
Ghiduri pe această temă
- DAE sau dobândă: după ce alegi un credit?
Diferența dintre dobândă și DAE, ce include DAE și ce nu, și în ce ordine compari ofertele de credit. Cu un exemplu calculat și un calculator.
- Când merită să-ți refinanțezi creditul ipotecar?
O dobândă mai mică nu înseamnă mereu un credit mai ieftin. Cum compari o refinanțare după costul total: capcana perioadei, comisioane, dobânzi promoționale.