Banca îți oferă același credit ipotecar pe 30 de ani în două variante: cu dobândă variabilă de 7,58% azi, sau cu 6,5% fixă cinci ani și variabilă după aceea. Varianta fixă e cu 290 de lei pe lună mai ieftină, iar „fixă” sună sigur.
Pe scurt: la un credit ipotecar în lei, „fixă” înseamnă de obicei fixă în primii ani. După aceea, dobânda urmează piața. Așa că întrebarea reală nu e fixă sau variabilă, ci cât de mare poate fi creșterea pe care o duce bugetul tău și când poate veni. Calculează rata la 3 puncte procentuale peste dobânda de azi. Dacă tot încape (exemplul de mai jos folosește 40% din venitul net), dobânda variabilă e un risc pe care îl poți duce. Dacă nu, alege o dobândă fixă pe mai mulți ani, împrumută mai puțin sau fă-ți întâi o rezervă. Între iunie 2021 și octombrie 2022, dobânzile interbancare în lei au crescut cu 6,61 puncte [1].
- Întreabă cât timp e fixă dobânda și ce devine după
- Calculează rata la +1, +2 și +3 puncte
- Compar-o cu 40% din venitul tău net
- Încape? Dobânda variabilă e un risc pe care îl poți duce
- Nu încape? Dobândă fixă pe mai mulți ani, împrumută mai puțin sau fă-ți o rezervă
Ce înseamnă fix și variabil la un credit în lei
Dobânda variabilă e un indice plus marja băncii. La majoritatea creditelor ipotecare cu dobândă variabilă din România, indicele e IRCC, pe care BNR îl calculează în fiecare trimestru și care se ajustează mai lent decât dobânzile din piață. IRCC calculat la finalul lui 2025 a fost 5,58% [2]. Cu o marjă de 2 puncte, dobânda e 7,58%.
„Fixă” înseamnă de obicei fixă pentru o perioadă inițială. În martie 2024, 68% din creditele ipotecare noi aveau dobândă variabilă pe toată durata; în martie 2026, 45% aveau dobânda fixă în primii 1–5 ani, iar BNR notează că aceste credite trebuie urmărite după ce se termină perioada cu dobândă fixă [2]. Când se termină, dobânda devine indice + marjă, la cât va fi indicele atunci.
Un punct procentual e diferența simplă dintre două dobânzi: 1 punct duce 7,58% la 8,58%. La un credit lung, fiecare punct mută rata cu aproximativ 10%.
Exemplul: 400.000 de lei pe 30 de ani
Două oferte inventate, dar realiste, pentru aceeași sumă și aceeași perioadă. Ratele sunt calculate cu formula anuității pe care o folosesc calculatoarele de credit de pe site.
- Variabilă: IRCC 5,58% + marjă 2% = 7,58%. 2.818,80 lei pe lună.
- Fixă 5 ani: 6,5% timp de cinci ani, apoi IRCC + 2%. 2.528,27 lei pe lună în primii cinci ani.
Venitul net al familiei e 9.000 de lei. Regulile BNR limitează toate ratele la 40% din venitul net pentru creditele în lei, la acordare [3]: aici, 3.600 de lei. Azi încap amândouă ofertele, cu 31,3% și 28,1%. Acum crește dobânda variabilă:
| Dobândă | Rată lunară | Din venit | |
|---|---|---|---|
| Azi | 7,58% | 2.818,80 lei | 31,3% |
| +1 punct | 8,58% | 3.098,36 lei | 34,4% |
| +2 puncte | 9,58% | 3.386,79 lei | 37,6% |
| +3 puncte | 10,58% | 3.682,90 lei | 40,9% |
| +6,61 puncte, ca în 2021–2022 | 14,19% | 4.799,71 lei | 53,3% |
2,72 puncte
Ce cumpără dobânda fixă și ce nu
În primii cinci ani, oferta fixă te costă 151.696 de lei în rate, față de 169.128 de lei pentru cea variabilă: cu 17.432 de lei mai puțin, și nicio creștere a dobânzii nu o poate atinge.
Dar uită-te ce rămâne când se termină cei cinci ani: 374.444 de lei din 400.000. Ai rambursat 6,4% din credit, iar restul de 93,6%, pe 25 de ani, urmează de acum IRCC.
- La IRCC de azi (7,58%), noua rată e 2.786,62 lei.
- Cu 3 puncte mai mult (10,58%), e 3.556,85 lei, adică 39,5% din 9.000 de lei.
- După o creștere ca în 2021–2022 (14,19%), e 4.561,93 lei.
Când se termină perioada fixă, creditul mai duce 3,16 puncte peste dobânda de azi până trece de 3.600 de lei, abia puțin peste cele 2,72 ale creditului variabil de azi. Dobânda fixă nu micșorează riscul; îl mută cu cinci ani mai târziu. Cei cinci ani tot valorează ceva: timp să-ți faci o rezervă, să plătești în avans din credit sau să refinanțezi dacă dobânzile scad.
Cât de mare poate fi o creștere?
Dobânda interbancară în lei la trei luni (ROBOR) a avut o medie de 1,35% în iunie 2021 și de 7,96% în octombrie 2022 [1]: 6,61 puncte în 16 luni. IRCC a crescut mai puțin, pentru că se ajustează mai lent [2], dar creditele mai vechi legate de ROBOR au simțit toată creșterea. Așa că testul cu 3 puncte nu e cel mai rău caz; e minimul pe care merită să-l verifici.
Ungaria a văzut mai mult. BUBOR la trei luni, indicele pentru forint, a urcat de la 1,05% pe 30 iunie 2021 la 16,76% pe 26 octombrie 2022 și era 5,50% pe 27 octombrie 2026 [4]. Acolo, regulile pun testul de stres direct în credit: cu un venit net sub 800.000 de forinți, rata poate lua până la 50% din el dacă dobânda e fixă cel puțin 10 ani, 35% dacă e fixă 5–10 ani și 25% dacă e fixă mai puțin sau e variabilă [5]. În versiunea maghiară a acestui articol, un credit de 30 de milioane de forinți pe 20 de ani, cu 6,5% fixă pe 10 ani, cere un venit net de aproximativ 447.000 de forinți; cu 7,5% variabilă, cere aproximativ 806.000.
Ce lasă deoparte acest calcul
- Dobânzile pot și să scadă. Dacă IRCC scade, dobânda variabilă îl urmează, iar cea fixă nu. Întreabă cât costă rambursarea anticipată sau refinanțarea în perioada fixă.
- Marja. „Indice + marjă” e previzibil doar dacă marja rămâne aceeași. Verifică în contract că așa e pe toată durata.
- Și venitul tău se schimbă. Exemplul presupune 9.000 de lei timp de 30 de ani. O mărire face aceeași rată mai ușoară; pierderea unui venit face fiecare rând de mai sus mai greu.
- 40% e regula de acordare, nu un nivel confortabil. Se aplică atunci când te împrumuți; nimic nu împiedică rata să treacă de el mai târziu. Limita ta reală e ce rămâne după cheltuielile obișnuite, și poate fi mai mică.
- Comisioanele și asigurările nu sunt incluse în ratele de mai sus. Compară ofertele după DAE și ține minte că DAE presupune dobânda de azi pe toată durata.
Încearcă cu oferta ta
Introdu suma, dobânda și perioada din oferta ta, notează rata, apoi crește dobânda cu 1, 2 și 3 puncte și împarte fiecare rată la venitul tău net. Datele tale rămân în browser.
Dobânda nominală din ofertă, nu DAE. Adaugă comisioanele mai jos ca să vezi DAE.
Costuri plătite o singură dată, la început: analiză dosar, acordare, evaluare.
Costuri plătite odată cu fiecare rată: administrare cont, asigurare obligatorie.
Taxă opțională aplicată principalului rambursat mai devreme.
Fix pentru 360 luni
Prima rată: 292,13 RON principal + 2.526,67 RON dobândă
Total rambursat: 1.014.771,43 RON
pentru suma de 400.000,00 RON
Dobândă 7,58% → DAE 7,85%. Nu e un cost în plus: dobânda percepută rămâne 7,58% pe an. Fără comisioane, DAE e mai mare doar din cauza modului de calcul: ține cont că dobânda se plătește lunar, nu o dată pe an.
Rambursare standard
Total rambursat conform programului standard: 1.014.771,43 RON
Cu plăți suplimentare
Total rambursat cu plăți accelerate: 1.014.771,43 RON
Tabelul de mai jos urmează scenariul accelerat până la zero și include eventualul comision de rambursare anticipată.
* Aceasta este o estimare matematică. Înregistrează datele reale în Volora pentru a urmări progresul efectiv.
Pentru o ofertă fixă la început și variabilă după, calculatorul de credit ipotecar le pune una lângă alta și face un test de stres de la +1 la +5 puncte.
Fă asta azi
Cere băncii trei lucruri în scris: cât timp e fixă dobânda, ce devine după (ce indice, ce marjă) și rata la indicele de azi. Calculează rata cu 3 puncte mai mult și împarte-o la venitul tău net. Dacă trece de 40% sau de ce îți rămâne după cheltuielile obișnuite, nu semna varianta variabilă așa cum e: alege o dobândă fixă pe mai mulți ani, împrumută mai puțin sau pune întâi deoparte diferența (864,10 lei pe lună în exemplu) într-un fond de urgență.
După ce ai semnat, înregistrează creditul în aplicația Volora ca portofel de credit ipotecar, cu soldul rămas. Volora calculează plata lunară pe perioada rămasă și include creditul ca datorie în averea ta netă. Când se termină perioada fixă, actualizează plata în portofel.