Scop: Să afli, înainte să cumperi, cât aduce de fapt o proprietate cumpărată pentru închiriere și să știi ce cifră compari cu ce.
„Randament 7%” sună ca 7% pe an în buzunarul tău. Nu e așa. Cifra asta e chiria împărțită la preț, înainte de orice lună fără chiriaș, reparație sau impozit. Ce rămâne după ele e adesea mai aproape de jumătate.
Articolul calculează două exemple reale, un apartament în București și unul în Budapesta. Toate cifrele vin din Calculatorul de randament al chiriei, gratuit, așa că le poți reface pentru proprietatea care te interesează.
Randamentul brut: cifra din anunțuri
Randament brut = chiria pe an ÷ preț.
Un apartament în București costă 120.000 € și s-ar închiria cu 700 € pe lună:
700 € × 12 = 8.400 € pe an. 8.400 € ÷ 120.000 € = 7,0%.
E cifra folosită de agenți, anunțuri și rapoartele de piață, așa că pe ea o compari cu piața. Potrivit Global Property Guide (T3 2026), randamentele brute tipice pentru apartamente sunt:
| Zonă | Randament brut tipic |
|---|---|
| Media României | 5,87% |
| București | 6,91% |
| Constanța | 6,67% |
| Timișoara | 5,41% |
| Iași | 5,25% |
| Brașov | 5,15% |
| Cluj-Napoca | 4,56% |
| Media Ungariei | 4,82% |
| Budapesta | 4,84% |
| Debrețin | 5,04% |
Deci 7,0% în București e cam media. Randamentul brut e bun la un singur lucru: îți spune dacă prețul e în ton cu chiria. Nu spune nimic despre cât vei câștiga.
Randamentul net: cât îți lasă de fapt chiria
Randament net = (chiria încasată − costurile de întreținere − impozitul) ÷ tot ce ai investit.
Același apartament din București, primul an:
| Pe an | |
|---|---|
| Chirie dacă e închiriat tot anul | 8.400 € |
| O jumătate de lună goală între chiriași | −350 € |
| Întreținere, 1% din preț | −1.200 € |
| Impozit pe clădire și asigurare | −300 € |
| Cheltuieli de bloc plătite de tine (30 € pe lună) | −360 € |
| Impozit: 10% pe 80% din chirie = 8% | −644 € |
| Venit net | 5.546 € |
Iar ce ai investit nu e doar prețul. Adaugă costurile de cumpărare (notar, carte funciară, cam 2% în România: 2.400 €) și mobilarea înainte de primul chiriaș (5.000 €): 127.400 €.
5.546 € ÷ 127.400 € = 4,35% randament net. În ritmul ăsta, banii se întorc în aproximativ 23 de ani.
Cei 7% din anunț au devenit 4,35%. Nu s-a stricat nimic: atât costă să închiriezi un apartament.
Două lucruri mișcă cel mai mult randamentul net:
- Lunile fără chiriaș. Două luni goale în loc de jumătate: randament net 3,59%.
- Administrarea prin agenție. Cu un comision de 10%: randament net 3,72%.
Testul alternativei sigure
Există o întrebare la care randamentul singur nu răspunde: e bun 4,35%?
Compară-l cu ce aduc aceiași bani aproape fără risc și fără muncă. Titlurile de stat Tezaur au plătit 6,75% pe an (emisiunea pe 3 ani, neimpozabile, toamna lui 2026). Apartamentul aduce mai puțin și vine cu chiriași, reparații și luni goale.
Asta nu face din apartament o achiziție proastă. Randamentul lasă pe dinafară creșterea prețului: dacă apartamentul se scumpește, câștigul vine în plus. Dar e alt pariu, iar randamentul nu ți-l promite. În Testul de realitate pentru creditul ipotecar poți încerca mai multe evoluții ale prețului.
Cu credit ipotecar: cash flow-ul lunar
Cei mai mulți nu cumpără cash. Același apartament, cu avans de 30%, restul cu 7,5% pe 20 de ani:
- Credit 84.000 €, rată 677 € pe lună.
- Venitul net pe lună: 5.546 € ÷ 12 = 462 €.
- Deci pui cam 215 € pe lună din buzunarul tău.
Două cifre fac situația mai puțin sumbră decât pare:
- Din ratele primului an, cam 1.884 € scad datoria. Nu e venit, dar devine al tău: îți crește averea.
- Banii tăi puși în afacere sunt 43.400 € (avans, costuri de cumpărare, mobilare), nu 127.400 €.
Totuși, calculatorul arată un randament pe banii proprii de −5,9% în primul an: pe banii cash investiți efectiv, plătești mai mult decât primești. Înainte să semnezi, asigură-te că bugetul tău poate duce completarea lunară ani la rând, și în lunile fără chiriaș sau cu reparații, și că ai deja un fond de urgență.
Un apartament în Budapesta
Un apartament în Budapesta cu 60 de milioane de forinți, închiriat cu 250.000 Ft pe lună:
- Randament brut 5,0%, cam media Budapestei (4,84%).
- Costurile de cumpărare sunt mai mari: 4% taxă de transfer plus avocat și cartea funciară, cam 5%.
- Și impozitul e mai mare: 15% impozit pe venit pe 90% din chirie (deducere forfetară de 10%) = 13,5% din chirie.
Cu o jumătate de lună goală, întreținere 1%, 100.000 Ft impozit și asigurare, 20.000 Ft cheltuieli de bloc pe lună și 2 milioane Ft mobilare:
Venit net 1.546.875 Ft pe an la 65 de milioane Ft investiți: 2,38% randament net, cam 42 de ani până recuperezi banii.
Alternativa sigură, titlul de stat Fix Magyar Állampapír, a plătit 5,5%. Cu avans de 30% și un credit cu 7,2% pe 20 de ani, rata e 330.687 Ft, mai mare decât chiria însăși: ai pune cam 201.780 Ft pe lună.
Randamentele mai mici și costurile mai mari explică cea mai mare parte a diferenței față de București. În ambele orașe însă, un apartament cu randament mediu aduce mai puțin decât titlurile de stat, fără să socotim creșterea prețului.
Întoarce calculul: cât să plătești cel mult
De obicei chiria o stabilește piața, iar prețul e cel pe care îl negociezi. De aceea calculatorul merge și invers: la chiria asta, ce preț îmi dă randamentul pe care îl vreau?
Pentru apartamentul din București, la 700 € pe lună:
| Țintă | Preț maxim |
|---|---|
| Randamentul brut mediu din București, 6,91% | 121.563 € |
| Randament net de 5% | 106.492 € |
| Randament net egal cu Tezaur, 6,75% | 81.275 € |
Pentru Budapesta, ca să egalezi net titlul de stat de 5,5%, prețul ar trebui să fie cam 30 de milioane Ft, jumătate din prețul cerut.
Nu sunt evaluări. Sunt prețurile la care cifrele ies în favoarea ta, un reper util când negociezi.
Și o casă?
Reperele de mai sus sunt randamente pentru apartamente. Pentru case nu există date comparabile nici în România, nici în Ungaria.
O regulă practică: o casă în oraș aduce de obicei cam cât un apartament de acolo. Departe de oraș, chiriile și cererea sunt altele, iar cifrele de la oraș s-ar putea să nu se aplice.
Costurile de întreținere diferă totuși. La o casă, acoperișul, fațada și încălzirea sunt doar ale tale, fără fond de reparații comun. Setarea pentru casă din calculator folosește 1,5% întreținere pe an și impozit și asigurare mai mari, dar fără cheltuieli de bloc. Pentru exemplul din București, la același preț și aceeași chirie, randamentul net e 4,05% în loc de 4,35%.
Checklist rapid ✅
- Verifică chiria cu anunțuri asemănătoare, nu cu estimarea vânzătorului.
- Compară randamentul brut cu media zonei. E mult peste? Află de ce.
- Judecă afacerea după randamentul net: socotește lunile goale, întreținerea, cheltuielile și impozitul.
- Pune la investiție și costurile de cumpărare și renovarea, nu doar prețul.
- Compară randamentul net cu o alternativă sigură, de exemplu titlurile de stat.
- Cu credit, verifică dacă bugetul tău poate duce completarea lunară ani la rând.
- Pornește de la chirie și calculează invers cât să plătești cel mult.
Cifrele de impozit sunt simplificate: în funcție de venituri se poate datora și CASS. Regulile fiscale se schimbă, așa că verifică cu un contabil. Articolul e un ghid general, nu un sfat financiar.
Vezi și
- Calculator randament chirie: merită să cumperi pentru închiriere?
- Testul de realitate pentru creditul ipotecar: cost total, perioade fixe și șocuri de dobândă
- Când merită să-ți refinanțezi creditul ipotecar?
- Investiții în cuplu: de ce să începeți cu puțin
- Fond de urgență: de cât ai nevoie și în cât timp îl strângi