A bank két ajánlatot ad ugyanarra a lakásra: forintban 6,5%-kal, vagy euróban 4,5%-kal. Az euróhitel törlesztője az első hónaptól 33 877 Ft-tal kevesebb, és elkezdesz azon gondolkodni, miért választaná bárki a másikat.
Röviden: abban a pénznemben vegyél fel hitelt, amelyben a fizetésedet kapod. Ha forintban keresel, az euróhitel alacsonyabb kamatát árfolyamkockázattal fizeted meg: a törlesztője euróban rögzített, így minden forintgyengülésnél több forintba kerül. Az alábbi példában az euróhitel csak addig marad olcsóbb, amíg az euró árfolyama 20 éven át átlagosan évi 1,61%-nál lassabban emelkedik. Az elmúlt 20 évben évi 1,71%-kal emelkedett [1]. Ha euróban keresel, fordított a helyzet: akkor az euróhitel az, amelyiknek nincs árfolyamkockázata.
- Kérd mindkét ajánlatot ugyanakkora összegre és futamidőre
- Számold át az eurós törlesztőt a mai árfolyamon forintra
- Oszd el vele a forintos törlesztőt: ennyit eshet a forint
- Vesd össze azzal, amit a forint az elmúlt 20 évben tett
- Forintban keresel? A forinthitelnek nincs árfolyamkockázata
Miért nem olcsóbb az olcsóbb törlesztő
Az euróhitel törlesztője euróban rögzített. Te forintfizetésből fizeted, így havonta annyiba kerül, amennyi az eurós törlesztő × az aznapi árfolyam. A kamat azért alacsonyabb, mert az árfolyamkockázatot nem a bank viseli, hanem te.
Ez a kockázat nem elméleti. 2008. július 18-án egy svájci frank 140,78 forint volt, 2014. november 7-én 257,34 forint [2]. Aki forintfizetésből törlesztett frankhitelt, annak a törlesztője közel a duplájára nőtt, pedig a munkahelyén semmi sem változott. Ezeket a hiteleket végül egy 2014-es törvény váltotta át forintra, a 2014. november 7-i vagy a június 16. és november 7. közötti átlagos MNB-árfolyamon, amelyik kedvezőbb volt [3]: a gyengülés addigra már benne volt a tartozásban. Romániában ugyanez történt: a frank 2008. augusztus 7-én 2,13, 2015. január 16-án 4,45 lej volt [2].
Az euró sokkal kevésbé mozog, mint a frank, de mozog. 2006. október 27-én egy euró 261,70 forint volt, 2026. október 26-án 367,45 forint [1]. Ez 20 év alatt 40,4%-kal több.
A példa: 30 millió forint 20 évre
Két kitalált, de életszerű ajánlat ugyanarra a lakásra, mindkettő 30 000 000 Ft-ra, 20 évre. A forinthitel 6,5%-os; az euróhitel ugyanekkora összegre szól euróban (81 643,76 € 367,45 forintos árfolyamon, ez az EKB 2026. október 26-i árfolyama [1]), 4,5%-kal. A törlesztőket az annuitásos képlettel számoltam, amellyel az oldal hitelkalkulátorai is.
- Forinthitel: havi 223 672 Ft.
- Euróhitel: havi 516,52 €, ami mai árfolyamon 189 795 Ft.
Az euróhitel ma havi 33 877 Ft-tal, 15,1%-kal olcsóbb. A forintos törlesztő azonban 223 672 Ft marad, az eurós pedig követi az árfolyamot:
| Ft egy euróért | Eurós törlesztő forintban | A forinthitelhez képest | |
|---|---|---|---|
| Ma | 367,45 | 189 795 Ft | 15,1%-kal kevesebb |
| 10%-kal drágább euró | 404,20 | 208 774 Ft | 6,7%-kal kevesebb |
| 20%-kal drágább euró | 440,94 | 227 754 Ft | 1,8%-kal több |
| 30%-kal drágább euró | 477,69 | 246 733 Ft | 10,3%-kal több |
433,04 Ft egy euróért
Ez nem elképzelhetetlen szint: 2022. október 13-án az EKB-árfolyam 430,65 forint volt [1]. Ráadásul 20 év alatt az árfolyamnak nem kell egyszerre ugrania; a lassú emelkedés is összeadódik.
- Ha az árfolyam soha nem mozdul, az euróhitel összesen 45 550 755 Ft-ba kerül, a forinthitel 53 681 266 Ft-ba.
- A kettő összesen akkor kerül ugyanannyiba, ha az euró átlagosan évi 1,61%-kal drágul.
- Az elmúlt 20 év évi 1,71%-os ütemével az euróhitel 54 272 799 Ft-ba kerül: 591 533 Ft-tal többe, mint a forinthitel, és az utolsó törlesztők havi 266 489 Ft körül járnak.
A 2 százalékpontos kamatkülönbség tehát nagyjából annyi, amennyit a forint évente veszített az euróval szemben. Az alacsonyabb kamat arra tett fogadás, hogy a következő 20 év kedvezőbb lesz az elmúltnál.
Szigorúbb korlátok, és Románia
Magyarországon az MNB megszabja, hogy a nettó jövedelmed mekkora részét viheti el a törlesztő, és az euróhitelnél ez a határ sokkal alacsonyabb. 800 000 Ft alatti nettó jövedelemnél egy legalább 10 évre rögzített kamatú forintos jelzáloghitel törlesztője a jövedelem 50%-a lehet, egy euróhitelé legalább 5 éves kamatrögzítéssel csak 25%, változó kamattal 15%. Euróban ráadásul legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének 50%-át lehet hitelezni, forintban 80%-át [4]. A példában az eurós törlesztőhöz legalább 759 180 Ft nettó jövedelem kell, a forintoshoz 447 344 Ft. Az olcsóbb hitelt nehezebb megkapni.
Romániában ugyanez a számítás, lejjel. A román változatban 400 000 lej 30 évre 6,5% helyett 4,5%-kal euróban ma havi 501,53 lejjel olcsóbb, és az előny akkor tűnik el, ha az euró 24,75%-kal drágul, 6,6705 lejre. Az elmúlt 20 évben 51,9%-kal drágult [5]. Ott is van korlát: az összes havi adósságtörlesztés a nettó jövedelem 40%-a lehet lejes hitelnél, de csak 20%-a devizahitelnél [6].
Amit ez nem vesz figyelembe
- Az eurós kamat is mozoghat. A változó eurós kamat az Euribort követi, ami 2021 decemberében −0,54%, 2023 októberében 4,11% volt (havi átlagok), 2026 szeptemberében pedig 2,92% [7]. Ha a példa 4,5%-a két ponttal 6,5%-ra nőne, az eurós törlesztő 608,71 € lenne: mai árfolyamon annyi, mint a forinthitelé. Ne a hirdetett kamatot, hanem a THM-et hasonlítsd össze, és kérdezd meg, mennyi időre rögzített a kamat (a fix vagy változó kamatról szóló cikk megmutatja, hogyan teszteld az emelést).
- A bankod árfolyama. Ha forintszámláról fizeted az eurós törlesztőt, a bank a saját árfolyamán ad el neked eurót, ami általában kicsit rosszabb az MNB-énél. Minden 1%, amit megtart, a példában nagyjából 1 898 Ft-tal növeli a törlesztőt.
- Az összegek nincsenek diszkontálva. A 15 év múlva kifizetett forint kevesebbet ér a mainál, ezért a futamidő vége felé jövő árfolyammozgás kevésbé fáj, mint az összegek mutatják. Az irány ugyanaz marad.
- Euróban keresel? Akkor minden fordítva van. Euró fizetésből a forinthitel a fogadás, és az erős forint teszi drágábbá. Az eurós jövedelemhez illő euróhitelnek nincs árfolyamkockázata, amíg a jövedelem euróban marad.
- A jogaid, ha mozdul az árfolyam. Az uniós szabályok szerint a banknak figyelmeztetnie kell, ha az árfolyam miatt a törlesztőid vagy a fennálló tartozásod több mint 20%-kal meghaladja azt, ami az eredeti árfolyamon lenne, és jogod kell legyen a hitelt átváltani, vagy más módon korlátozni a kockázatot [8]. Az átváltás viszont az aznapi árfolyamon történik: megállítja a további veszteséget, de a már elszenvedettet nem csinálja vissza.
Próbáld ki a saját ajánlataiddal
Írd be az alábbi kalkulátorba a két ajánlat kamatát. A mai EKB-árfolyamot kitölti, és megmutatja a két törlesztőt forintban, az árfolyamot, amelynél elfogy a megtakarítás, az elmúlt 20 év árfolyamát ehhez mérve, és hogy mennyibe kerül összesen az euróhitel, ha a forint a korábbi ütemben gyengül tovább. Ha a nettó jövedelmedet is beírod, a JTM-határokat is látod. Az adataid a böngésződben maradnak.
Mindkét hitelt a fizetésedből (HUF) törleszted. A devizahitel (EUR) törlesztője devizában rögzített, így a fizetésed pénznemében az árfolyammal együtt mozog.
Mindkét ajánlatban ugyanannyi; a devizahitel (EUR) ez az összeg a lenti árfolyamon átszámolva.
1–40 év.
Az ajánlatok éves kamata. Ha a díjakat is össze akarod vetni, a THM-et nézd.
Betöltés…
A háztartás nettó jövedelme. A böngésződben marad.
Eredmény
Betöltés…
Mindkét hitel ugyanakkora összegre szól (a devizahitel a fenti árfolyamon átszámolva), ugyanarra a futamidőre, egyenlő havi törlesztővel és változatlan kamattal. A díjakkal, a biztosítással és a bank árfolyamrésével nem számolunk: minden 1%, amit a bank az átváltáson megtart, nagyjából 1%-kal növeli a devizatörlesztőt. Az összegeket nem diszkontáljuk.
Becslés két ajánlat összevetéséhez, nem pénzügyi tanácsadás. A bank írásos ajánlata és a THM számít.
Hogy a forint és a lej hogyan mozgott az euróval szemben az elmúlt hónapokban, azt az árfolyamnyereség-kalkulátor mutatja meg: bármely két napra kitölti az EKB-árfolyamot. Ha euróban kapod a fizetésed, és forintban költesz, a másik felét a fizetés euróban cikk tárgyalja.
Ezt csináld meg ma
Kérd mindkét ajánlatot ugyanakkora összegre és ugyanakkora futamidőre. Számold át az eurós törlesztőt a mai MNB-árfolyamon forintra, oszd el vele a forintos törlesztőt, és szorozd meg az eredménnyel a mai árfolyamot: ez a fordulópont-árfolyamod (a példában 433,04). Aztán nézd meg az EKB grafikonján az elmúlt 20 év legmagasabb árfolyamát [1]. Ha forintban keresel, és a fordulópont nincs sokkal afölött, amit a forint már látott, a forinthitelt válaszd.
Ha mégis más pénznemben veszel fel hitelt, rögzítsd a Volora alkalmazásban jelzáloghitel-pénztárcaként a saját pénznemében, a fennálló tartozással. A Volora kiszámolja a törlesztést a hátralévő futamidőre, és a hitelt tartozásként számolja bele a nettó vagyonodba, a fő pénznemedre átváltva. Az árfolyamok az ingyenes csomagban 30 naponta, Premiummal naponta frissülnek. Bővebben a több devizás nettó vagyon követéséről.