Cél: Még aláírás előtt tudd, hogy egy kiváltási ajánlattal tényleg spórolsz-e, és kerüld el a leggyakoribb csapdát: az alacsonyabb havi törlesztőt, amely összességében többe kerül.
Egy bank alacsonyabb kamatot ajánl. A havi törlesztőd 30 000 Ft-tal csökkenne. Könnyű igennek tűnik. Néha az is. Máskor viszont ugyanez az ajánlat csendben százezrekbe kerül, mert az alacsonyabb törlesztő a hosszabb futamidőből jön, nem az alacsonyabb kamatból.
Ez a cikk egyetlen példát néz meg minden oldalról. Minden szám az ingyenes Hitelkiváltás kalkulátorunkból származik, így a saját hiteleddel is megismételheted.
A példa
- Öt éve felvettél 30 000 000 Ft-ot 6%-os kamattal, 30 évre.
- Ma nagyjából 27 900 000 Ft-tal tartozol, 25 év van hátra, és havi 179 865 Ft-ot fizetsz.
- Egy bank 5%-ot ajánl. A váltás a tartozás 2%-ába kerül (előtörlesztési és folyósítási díj), plusz 150 000 Ft (közjegyző, értékbecslés): összesen 708 326 Ft.
Ha végig fizeted, a mostani hiteled még 53 959 547 Ft-ba kerül. Ezt a számot kell minden ajánlatnak megvernie.
1. csapda: újraindul az óra
Az ajánlat új, 30 éves futamidővel jön, így a törlesztő 149 861 Ft-ra csökken, 30 000 Ft-tal kevesebb. Csakhogy neked 25 éved volt hátra. Most 30 lesz.
| Maradsz | Kiváltás, 30 év | |
|---|---|---|
| Havi törlesztő | 179 865 Ft | 149 861 Ft |
| Visszafizetés ideje | 25 év | 30 év |
| Még fizetendő összesen | 53 959 547 Ft | 54 658 204 Ft |
A kiváltás 698 657 Ft-tal többe kerül. Az alacsonyabb kamat valódi pénzt spórol, de öt plusz év kamata és a díjak az egészet elviszik.
Ugyanez az ajánlat, a mostani lejárattal: vedd fel az 5%-os hitelt 25 évre. A törlesztő 163 196 Ft (így is 16 669 Ft-tal kevesebb), az összesen 49 667 111 Ft: ez 4 292 436 Ft megtakarítás.
Szabály: a teljes összeget hasonlítsd össze, ne a havi törlesztőt. Magát a kamatot a mostani lejárat megtartásával ítéld meg.
2. csapda: a díjak elvihetik a kis kamatcsökkentést
Ugyanezekkel a díjakkal, 25 évre egy 5,8%-os ajánlat csak 310 897 Ft-ot spórol, és csak 13 év 7 hónap után kerülsz előnybe. Ha előbb eladod a lakást vagy előtörlesztesz, a díjak többe kerülnek, mint amennyit a kamat megspórolt.
Ezért mutatja a kalkulátor a fedezeti kamatot: azt a kamatot, amelynél az ajánlat a díjakkal együtt pontosan annyiba kerül, mint a maradás. A példában ez a mostani lejárattal 5,86%. Az e feletti ajánlat pénzt veszít, a közvetlenül alatta lévő alig segít.
A névleges kamatot használd. Magát a kamatlábat add meg, ne a THM-et. A THM-ben már benne vannak a díjak, így ha a díjakat külön is hozzáadod, kétszer számolod őket.
3. csapda: az alacsony kamat, ami nem tart ki
Sok ajánlat csak néhány évig fix. Tegyük fel, hogy az új hitel 5 évig fix 4,5%, utána változó kamatú, és a kamat 7% lesz:
- 1–5. év: havi 155 168 Ft, kevesebb a mostaninál.
- A 6. évtől: havi 190 155 Ft, több a mostani 179 865 Ft-nál.
- Összesen 1 696 078 Ft-tal többe kerül, mint a maradás.
Senki sem tudja, mennyi lesz a kamat öt év múlva. Próbálj ki többet: a kamatperiódus utáni várható kamatot, és egy-két ponttal magasabbat is. Ha egy reális emelkedéstől az ajánlat veszteségbe fordul, akkor nem spórolsz, hanem a kamatokra fogadsz.
Ne felejtsd el a havi pluszköltségeket
A bankok gyakran feltételekhez kötik a jobb kamatot: náluk kötött élet- vagy lakásbiztosítás, havidíjas számla, minimális jövedelemjóváírás. A kalkulátorban ezek a További beállítások alatt, havi költségként adhatók meg.
Ha az 5%-os, 25 éves ajánlathoz havi 3 000 Ft-os csomag kell, a megtakarítás 4 292 436 Ft-ról 3 392 436 Ft-ra csökken. Ez 3 000 Ft × 300 hónap. Itt még így is megéri, de egy kis kamatcsökkentés egy drága csomaggal könnyen veszteségbe fordulhat.
A legjobb változat: fizesd tovább, amit most fizetsz
Vissza a 30 éves ajánlathoz, amely 698 657 Ft-tal többe került. Vedd fel, de fizess továbbra is havi 179 865 Ft-ot, a mostani törlesztődet. A kötelező 149 861 Ft feletti rész a tőkét csökkenti:
- A hitel 20 év 11 hónap alatt fut ki, 4 év 1 hónappal korábban, mint ha maradnál.
- Összesen 45 714 554 Ft: 8 244 993 Ft-tal kevesebb, mint a maradás.
Biztonsági hálód is marad: egy rossz hónapban visszaállhatsz a kötelező 149 861 Ft-ra. A kalkulátorban nyisd meg a További beállításokat, és a mostani törlesztődet add meg teljes havi törlesztésként, ne csak a többletet.
Két ellenőrzés, mielőtt erre építesz:
- Előtörlesztési díj. Egyes bankok díjat kérnek a többletbefizetésért. Nézd meg a szerződésedet.
- Előbb a tartalék. A többletbefizetést nehéz visszakapni. Előbb építs vésztartalékot, és csak utána tedd a szabad pénzt a hitelbe.
Amikor az időzítés számít
Ha néhány éven belül eladnád a lakást vagy kifizetnéd a hitelt, a teljes futamidőre vett költség rossz kérdés. Az számít, hogy amikor kiszállsz, előnyben vagy-e.
A kalkulátor ezt időablakként mutatja. A példában a 25 éves ajánlat 2 év 7 hónap után kerül előnybe, amikor az alacsonyabb kamat már visszahozta a 708 326 Ft díjat. Ha előbb adod el a lakást, a maradás lett volna olcsóbb.
Gyors ellenőrzőlista ✅
- A tartozást, a kamatot és a hátralévő futamidőt a legutóbbi kivonatodról vedd.
- Előbb a mostani lejárattal hasonlítsd össze az ajánlatokat, utána próbálj más futamidőket.
- Add hozzá az összes díjat, és a bank által az ajánlathoz kötött havi költségeket is.
- A névleges kamatot használd, ne a THM-et.
- Nézd meg a fedezeti kamatot. Egy hozzá közeli ajánlat nem éri meg a papírmunkát.
- Ha a kamat csak egy ideig fix, teszteld magasabb kamattal is az utána következő időszakot.
- Ha hosszabb futamidőt választasz, fontold meg, hogy a mostani összeget fizeted tovább.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem pénzügyi tanácsadás. A futamidő- és életkorkorlátokat, valamint a díjakat a bankok maguk határozzák meg, ezért aláírás előtt egyeztesd az ajánlat részleteit a bankkal vagy egy független tanácsadóval.