A bank három ajánlatot ad ugyanarra a 20 éves lakáshitelre: változó kamattal 7,5%, 5 évre fixálva 6,2%, 10 évre fixálva 6,5%. A törlesztők között alig 23 ezer forint a különbség, és az 5 éves fixálás tűnik a legjobb vételnek.
Röviden: a fix kamat általában csak a kamatperiódus végéig fix, utána a kamat újra a piachoz igazodik. A valódi kérdés tehát nem az, hogy fix vagy változó, hanem hogy mekkora kamatemelést bír el a kereted, és mikor jöhet. Magyarországon ezt részben a szabály is eldönti: 800 ezer forint alatti nettó jövedelemnél a törlesztő legfeljebb 50%-át viheti el, ha a kamat legalább 10 évre fix, 35%-át 5–10 évnél, és csak 25%-át rövidebb fixálásnál vagy változó kamatnál [1]. Számold ki a törlesztőt 3 százalékponttal magasabb kamattal is. A 3 hónapos BUBOR 2021 közepe és 2022 ősze között 15,71 pontot emelkedett [2].
- Kérdezd meg, meddig fix a kamat és mi lesz utána
- Számold ki a törlesztőt +1, +2 és +3 ponttal
- Vesd össze a nettó jövedelmeddel és az MNB-plafonnal
- Belefér? A kockázatot el tudod viselni
- Nem fér bele? Hosszabb fixálás, kisebb hitel vagy előbb tartalék
Mit jelent a fix és a változó kamat
A változó kamat egy referencia-kamat, például a 3 hónapos BUBOR, plusz a bank kamatfelára. A BUBOR 2026. október 27-én 5,50% volt [2], ugyanannyi, mint a jegybanki alapkamat, amelyet a Monetáris Tanács október 20-án nem változtatott meg [3]. 2 pont felárral a kamat 7,5%.
A fix kamat a kamatperiódus végéig fix: 5 évre fixált hitelnél öt évig, 10 évre fixáltnál tíz évig. Utána, a kamatfordulón, a bank az akkori kamatkörnyezet alapján új kamatot számol a hátralévő tartozásra.
A százalékpont két kamat egyszerű különbsége: 1 pont 7,5%-ból 8,5%-ot csinál. Egy 20 éves hitelnél minden pont nagyjából 8%-kal mozdítja meg a törlesztőt.
A példa: 30 millió forint 20 évre
Három kitalált, de életszerű ajánlat ugyanarra az összegre és futamidőre, 700 000 Ft nettó háztartási jövedelemmel. A törlesztőket az annuitásos képlettel számoltuk, amelyet az oldal hitelkalkulátorai is használnak.
| Kamat | Törlesztő | Jövedelemből | Ennyit enged az MNB | |
|---|---|---|---|---|
| Változó (BUBOR + 2) | 7,5% | 241 678 Ft | 34,5% | 25% |
| 5 évre fix | 6,2% | 218 405 Ft | 31,2% | 35% |
| 10 évre fix | 6,5% | 223 672 Ft | 32,0% | 50% |
A változó kamatú hitel nem fér bele: 700 000 Ft 25%-a 175 000 Ft. A szabály lényegében előre lefuttatja a stressztesztet: ha a kamat hamar változhat, a törlesztőnek kisebbnek kell lennie, hogy egy emelés is beleférjen. 3 ponttal magasabb kamatnál (10,5%) a változó törlesztő 299 514 Ft lenne, a jövedelem 42,8%-a.
805 594 Ft
Mit vesz meg a fix kamat, és mit nem
Az első tíz évben a 10 évre fixált hitel 26 840 633 Ft-ba kerül törlesztőben, a változó (ha a kamat nem mozdul) 29 001 355 Ft-ba: 2 160 722 Ft-tal kevesebb, és ezt semmilyen kamatemelés nem érinti.
De nézd meg, mi marad a kamatperiódus végén:
- 5 évre fix: öt év után 25 553 414 Ft marad a 30 millióból, vagyis a hitel 14,8%-át fizetted vissza. A mai kamattal (7,5%) az új törlesztő 236 883 Ft, 3 ponttal magasabbal 282 467 Ft: a 700 000 Ft 40,4%-a.
- 10 évre fix: tíz év után 19 698 452 Ft marad, a hitel 34,3%-át fizetted vissza. A mai kamattal az új törlesztő 233 824 Ft, 3 ponttal magasabbal 265 801 Ft: 38,0%.
A fix kamat nem csökkenti a kockázatot, csak későbbre tolja. A hosszabb fixálás viszont kétszer is segít: tovább véd, és mire lejár, nagyobb részét fizetted vissza a hitelnek, így ugyanaz a kamatemelés kisebbet üt. Az addig eltelt évek is érnek valamit: idő tartalékot építeni, előtörleszteni, vagy kiváltani a hitelt, ha a kamatok lemennek.
Mekkora lehet egy kamatemelés?
A 3 hónapos BUBOR 2021. június 30-án 1,05% volt, 2022. október 26-án 16,76% [2]: 15,71 pont 16 hónap alatt. A 2022. január 1-jén bevezetett kamatstop sok változó kamatú lakáshitelesnél a 2021. október 27-i szinten rögzítette a referencia-kamatot, de egy most felvett hitelnél erre nem érdemes tervezni. A 3 pontos teszt tehát nem a legrosszabb eset, hanem a minimum, amit érdemes megnézni.
Romániában lassabb volt az emelkedés. Ott a változó kamatú lakáshitelek többsége az IRCC-t követi, amelyet a román jegybank negyedévente számol, és amely lassabban igazodik a piachoz; 2025 végén 5,58% volt [4]. A 3 hónapos lejes bankközi kamat (ROBOR) havi átlaga 2021 júniusában 1,35%, 2022 októberében 7,96% volt [5]. Ott minden hiteltörlesztő együtt a nettó jövedelem 40%-át viheti el lejhiteleknél [6]. A cikk román változatában egy 400 000 lejes, 30 éves, 7,58%-os változó kamatú hitel 9000 lejes jövedelem mellett 2,72 pont emelést bír el, mielőtt átlépi a 40%-ot.
Amit ez a számítás kihagy
- A kamat le is mehet. Ha a BUBOR csökken, a változó kamat követi, a fix nem. Kérdezd meg, mennyibe kerül az előtörlesztés vagy a hitelkiváltás a kamatperiódus alatt.
- A kamatfelár. A „BUBOR + felár” csak akkor kiszámítható, ha a felár nem változik. Nézd meg a szerződésben, mikor és mitől változhat.
- A jövedelmed is mozog. A példa 20 évig 700 000 Ft-tal számol. Egy fizetésemelés könnyíti ugyanazt a törlesztőt, egy jövedelem elvesztése minden sort nehezít.
- Az MNB-plafon a hitelfelvételkor számít, nem kényelmi szint. Utána semmi nem akadályozza meg, hogy a törlesztő túlnőjön rajta. A valódi határod az, ami a rendszeres kiadásaid után marad, és ez lehet kevesebb.
- A díjak és a biztosítás nincsenek benne a fenti törlesztőkben. Az ajánlatokat a THM alapján hasonlítsd össze, és ne feledd, hogy a THM a mai kamattal számol a teljes futamidőre.
Próbáld ki a saját ajánlatoddal
Írd be az ajánlatod összegét, kamatát és futamidejét, jegyezd fel a törlesztőt, aztán emeld a kamatot 1, 2 és 3 ponttal, és oszd el mindegyik törlesztőt a nettó jövedelmeddel. Az adataid a böngésződben maradnak.
Az ajánlatban szereplő névleges kamat, nem a THM. Add meg lent a díjakat, és megkapod a THM-et.
Az induláskor fizetett költségek: kezelési, folyósítási, értékbecslési díj.
Minden törlesztéssel együtt fizetett költségek: számlavezetés, kötelező biztosítás.
Opcionális díj, amely az előre visszafizetett tőkére vonatkozik.
Rögzítve 240 hónapra
Első törlesztés: 54 178 Ft tőke + 187 500 Ft kamat
Teljes visszafizetés: 58 002 709 Ft
a 30 000 000 Ft összegre
Kamat 7,5% → THM 7,76%. Ez nem többletköltség: a felszámított kamat továbbra is évi 7,5%. Díjak nélkül a THM csak a számítás módja miatt magasabb: figyelembe veszi, hogy a kamatot havonta kell fizetni, nem évente egyszer.
Normál törlesztés
Eredeti ütemezés szerinti teljes visszafizetés: 58 002 709 Ft
Extra befizetéssel
Gyorsított teljes visszafizetés: 58 002 709 Ft
Az alábbi táblázat az extra befizetéses, nullára futó ütemet mutatja, az előtörlesztési díjjal együtt.
* Ez egy matematikai becslés. Rögzítse a tényleges adatokat a Volorában a valós előrehaladás nyomon követéséhez.
A fix, majd változó kamatú ajánlatokhoz a lakáshitel kalkulátor egymás mellé teszi a lehetőségeket, és +1-től +5 pontig stressztesztet is futtat.
Ezt csináld meg ma
Kérj a banktól írásban három dolgot: meddig fix a kamat, mi lesz utána (milyen referencia-kamat, mekkora felár), és mekkora a törlesztő a mai kamattal. Számold ki a törlesztőt 3 ponttal magasabb kamattal is, és oszd el a nettó jövedelmeddel. Ha az eredmény több annál, ami a rendszeres kiadásaid után marad, válassz hosszabb kamatperiódust, vegyél fel kisebb hitelt, vagy előbb tedd félre a különbséget (a példa változó ajánlatánál havi 57 836 Ft) egy vésztartalékba.
Ha aláírtad, rögzítsd a hitelt a Volora alkalmazásban jelzáloghitel-pénztárcaként, a fennálló tartozással. A Volora kiszámolja a havi törlesztést a hátralévő futamidőre, és a hitelt tartozásként számolja bele a nettó vagyonodba. Amikor lejár a kamatperiódus, írd át a törlesztőt a pénztárcában.