Két ajánlat van előtted, és az egyiken szemmel láthatóan kisebb a kamat. Aztán észreveszed mellette a THM-et, és az a nagyobb.
Röviden: azonos összegű és futamidejű ajánlatok közül az alacsonyabb THM-ű kerül kevesebbe, nem az alacsonyabb kamatú. A kamat csak a kölcsönvett pénz ára. A THM (teljes hiteldíj mutató) a kamatot és a kötelező díjakat együtt mutatja, egyetlen éves százalékban [1].
- Kamat
- + egyszeri díjak (folyósítás, kezelés, értékbecslés)
- + havi díjak és kötelező biztosítás
- = THM, egy éves szám
Egy példa: kisebb kamat, drágább hitel
Két kitalált, de valószerű ajánlat ugyanarra a 3 000 000 Ft-os személyi kölcsönre, 5 évre:
| „A” ajánlat | „B” ajánlat | |
|---|---|---|
| Kamat | 9,9% | 8,9% |
| Egyszeri díj | 0 Ft | 90 000 Ft |
| Havi díj | 0 Ft | 1 500 Ft |
| Havi fizetés díjakkal | 63 594 Ft | 63 630 Ft |
| THM | 10,36% | 11,85% |
| Visszafizetés díjakkal | 3 815 617 Ft | 3 907 774 Ft |
A „B” ajánlat kamata egy százalékponttal alacsonyabb, a törlesztőrészlete is kisebb. A díjakkal együtt mégis ez a drágább:
92 157 Ft
A THM ezt előre megmutatta: 11,85% a 10,36%-kal szemben. Ezért érdemes ezzel kezdeni.
Azt is észreveheted, hogy díjak nélkül a THM magasabb, mint a kamat (9,9% helyett 10,36%). Ez nem hiba. A THM a havi kamat éves hozamaként számol, mintha a kamat kamatozna, ezért egy havi törlesztésű hitelnél díj nélkül is a kamat fölé kerül. Emiatt nem fizetsz többet: a felszámított kamat továbbra is 9,9%.
Mit tartalmaz a THM, és mit nem
Az uniós szabály szerint a THM-be beletartozik [1]:
- a kamat;
- a hitelező minden díja, jutaléka és költsége, amelyről tud;
- a biztosítás, ha a hitel feltétele.
Nincs benne:
- a közjegyzői díj;
- a késedelmi kamat és más díj, amit csak akkor fizetsz, ha nem teljesíted a szerződést.
A THM ezenkívül két dolgot feltételez [1]:
- A teljes futamidőt végigfizeted. Ha előtörlesztesz, a valódi költséged eltér.
- A változó kamat a mai szinten marad a futamidő végéig. Ha egy hitelnél a kamat egy rögzített időszak után egy referencia-kamatlábhoz igazodik, a THM a referencia mai értékével számol.
Mikor nem elég a THM?
Ha a futamidő eltér
Ugyanannál az ajánlatnál a hosszabb futamidejű változat THM-je alacsonyabb lehet, pedig összesen többet fizetsz. A THM nem csökken az idővel. Éves mutató, ezért ugyanaz a díj több évre elosztva évente kevesebbet tesz hozzá. Ha egyáltalán nincs díj, a THM minden futamidőnél ugyanaz.
Itt a „B” ajánlat, csak az egyszeri 90 000 Ft-os díjjal, mindkét futamidőre ugyanazzal a kamattal:
| 5 év | 7 év | |
|---|---|---|
| Havi törlesztő | 62 130 Ft | 48 115 Ft |
| THM | 10,70% | 10,33% |
| Visszafizetés díjakkal | 3 817 774 Ft | 4 131 671 Ft |
A 7 éves változat THM-je alacsonyabb, mégis 313 897 Ft-tal többe kerül, mert két évvel tovább használod a kölcsönt. A THM tehát csak azonos futamidőnél hasonlítja össze a bankokat: kérj minden banktól ajánlatot ugyanarra az összegre és ugyanarra a futamidőre. A teljes visszafizetendő összeg egy másik kérdésre felel: milyen hosszú legyen a futamidő. Az a legolcsóbb, amelyik a legrövidebb, és a törlesztőjét még kényelmesen bírod.
Ha a kamat csak egy ideig fix
Egy 3 vagy 5 évre rögzített kamatú hitel THM-je azt feltételezi, hogy a rögzítés lejárta után a mai feltételek folytatódnak [1]. Ezt senki nem ígéri. Kérdezd meg, mihez igazodik majd a kamat, és mekkora törlesztőt bírna el a költségvetésed, ha emelkedne.
Van felső határa a THM-nek?
Igen. Magyarországon a fogyasztói hitel THM-je általában legfeljebb a jegybanki alapkamat + 24 százalékpont lehet. Egyes hiteltípusoknál, például a hitelkártyánál és a folyószámlahitelnél, a határ az alapkamat + 39 százalékpont [2]. Az alapkamatot félévente veszik alapul: a félév előtti hónap első napján érvényes értéket. A plafon tehát 2026 második félévében 30,25%, a jegybanki alapkamat pedig 2026. augusztus 26. óta 5,50% [3].
A plafon a túlzott költség ellen véd, de nem jelenti, hogy egy plafon alatti ajánlat olcsó.
Próbáld ki a saját ajánlataiddal
Írd be az ajánlat kamatát és díjait. A kalkulátor kiszámolja a THM-et és a díjakkal együtt visszafizetendő összeget. Az adataid a böngésződben maradnak.
Az ajánlatban szereplő névleges kamat, nem a THM. Adja meg lent a díjakat, és megkapja a THM-et.
Az induláskor fizetett költségek: kezelési, folyósítási, értékbecslési díj.
Minden törlesztéssel együtt fizetett költségek: számlavezetés, kötelező biztosítás.
Opcionális díj, amely az előre visszafizetett tőkére vonatkozik.
Rögzítve 60 hónapra
Első törlesztés: 39 880 Ft tőke + 22 250 Ft kamat
Teljes visszafizetés: 3 727 774 Ft
Visszafizetés díjakkal együtt: 3 907 774 Ft
a 3 000 000 Ft összegre
Kamat 8,9% → THM 11,85% a díjakkal együtt
Normál törlesztés
Eredeti ütemezés szerinti teljes visszafizetés: 3 727 774 Ft
Extra befizetéssel
Gyorsított teljes visszafizetés: 3 727 774 Ft
Az alábbi táblázat az extra befizetéses, nullára futó ütemet mutatja, az előtörlesztési díjjal együtt.
* Ez egy matematikai becslés. Rögzítse a tényleges adatokat a Volorában a valós előrehaladás nyomon követéséhez.
A kalkulátor egy egyszerű, annuitásos hitelt számol. A banki THM-ben lehetnek további tételek, például éves díjak, ezért a hivatalos szám a bank ajánlatában szereplő THM.
Mielőtt bemész a bankba
Írd fel egy papírra ezt a három sort, és minden ajánlatnál ebben a sorrendben nézd meg:
- THM, ugyanarra az összegre és futamidőre.
- A teljes visszafizetendő összeg a díjakkal együtt, a futamidő kiválasztásához: a legrövidebb futamidő, amelynek a törlesztőjét még kényelmesen bírod, kerül a legkevesebbe.
- A kamat a rögzített időszak után: mihez igazodik, és mennyit emelkedhet a törlesztő.
Ha egy ajánlatból hiányzik a THM vagy a díjak listája, kérd el írásban. Ha két ajánlatot akarsz összevetni, a Lakáshitel valóságpróba eszköz elmenti, egymás mellé teszi, és azonos összegnél és futamidőnél THM szerint rangsorolja őket. Ha ezek eltérnek, nem hirdet győztest. Hogy a hitel futamideje alatt mikor éri meg többet fizetni, arról az előtörlesztésről szóló cikkünk szól.