Cél: Még vásárlás előtt kiszámolni, mennyit hoz valójában egy kiadásra vett ingatlan, és tudni, melyik számot mivel érdemes összevetni.
Az „5% hozam” úgy hangzik, mintha évente 5% landolna a zsebedben. Nem így van. Ez a szám a bérleti díj osztva a vételárral, még egyetlen üres hónap, javítás vagy adó előtt. Ami ezek után marad, gyakran inkább a fele.
Ez a cikk két valós példát számol végig: egy budapesti és egy bukaresti lakást. Minden szám az ingyenes Lakáskiadás hozamkalkulátorunkból származik, így a kiszemelt ingatlannal is megismételheted.
Bruttó hozam: a hirdetésekben szereplő szám
Bruttó hozam = éves bérleti díj ÷ vételár.
Egy budapesti lakás 60 millió Ft, és havi 250 000 Ft-ért lehetne kiadni:
250 000 Ft × 12 = évi 3 000 000 Ft. 3 000 000 Ft ÷ 60 000 000 Ft = 5,0%.
Ezt a számot használják az ingatlanosok, a hirdetések és a piaci jelentések, ezért ezt érdemes a piaccal összevetni. A Global Property Guide szerint (2026 III. negyedév) a lakások jellemző bruttó hozama:
| Terület | Jellemző bruttó hozam |
|---|---|
| Magyarországi átlag | 4,82% |
| Budapest | 4,84% |
| Debrecen | 5,04% |
| Romániai átlag | 5,87% |
| Bukarest | 6,91% |
| Konstanca | 6,67% |
| Temesvár | 5,41% |
| Jászvásár (Iași) | 5,25% |
| Brassó | 5,15% |
| Kolozsvár | 4,56% |
Az 5,0% Budapesten tehát nagyjából átlagos. A bruttó hozam egy dologra jó: megmutatja, hogy az ár összhangban van-e a bérleti díjjal. Arról semmit sem mond, mennyit fogsz keresni.
Nettó hozam: mennyi marad valójában a bérleti díjból
Nettó hozam = (beszedett bérleti díj − fenntartási költségek − adó) ÷ minden, amit beletettél.
Ugyanez a budapesti lakás, első év:
| Évente | |
|---|---|
| Bérleti díj egész éves kiadásnál | 3 000 000 Ft |
| Fél hónap üresen két bérlő között | −125 000 Ft |
| Karbantartás, a vételár 1%-a | −600 000 Ft |
| Építményadó és biztosítás | −100 000 Ft |
| Általad fizetett közös költség (havi 20 000 Ft) | −240 000 Ft |
| Adó: 15% SZJA a bérleti díj 90%-a után = 13,5% | −388 125 Ft |
| Nettó jövedelem | 1 546 875 Ft |
Amit beletettél, az pedig nem csak a vételár. Hozzá jönnek a vásárlási költségek (4% illeték, ügyvéd, földhivatal, nagyjából 5%: 3 millió Ft) és a bútorozás az első bérlő előtt (2 millió Ft): összesen 65 millió Ft.
1 546 875 Ft ÷ 65 000 000 Ft = 2,38% nettó hozam. Ilyen tempóban nagyjából 42 év alatt jön vissza a pénz.
A hirdetés 5%-ából 2,38% lett. Semmi sem ment félre: ennyibe kerül egy lakás kiadása.
Két dolog mozgatja leginkább a nettó hozamot:
- Az üres hónapok. Fél hónap helyett két hónap üresen: 1,88% nettó hozam.
- Ha ingatlankezelő intézi. 10% kezelési díjjal: 1,94% nettó hozam.
Az állampapír-próba
Van egy kérdés, amire a hozam önmagában nem felel: jó-e a 2,38%?
Vesd össze azzal, amit ugyanez a pénz szinte kockázat és munka nélkül hoz. A Fix Magyar Állampapír évi 5,5%-ot fizetett (2026. július 17-től). A lakás kevesebbet hoz, és bérlőkkel, javításokkal, üres hónapokkal jár.
Ettől még nem rossz vétel a lakás. A hozamban nincs benne az árváltozás: ha a lakás értéke nő, az erre jön rá. Ez viszont egy másik fogadás, és a hozam nem ígéri. A Lakáshitel valóságpróbában kipróbálhatsz néhány lehetséges áralakulást.
Hitellel: a havi cash flow
A legtöbben nem készpénzből vásárolnak. Ugyanez a lakás 30% önerővel, a többi 7,2%-os kamattal, 20 évre:
- Hitel 42 millió Ft, törlesztő havi 330 687 Ft, ami több, mint maga a bérleti díj.
- Havi nettó jövedelem: 1 546 875 Ft ÷ 12 = 128 906 Ft.
- Vagyis havonta nagyjából 201 780 Ft-ot teszel hozzá a saját zsebedből.
Két szám miatt ez kevésbé sötét, mint amilyennek hangzik:
- Az első év törlesztéséből nagyjából 976 000 Ft a tartozást csökkenti. Ez nem jövedelem, de a tiéd lesz: a vagyonodat növeli.
- A beletett saját pénzed 23 millió Ft (önerő, vásárlási költségek, bútorozás), nem 65 millió.
A kalkulátor ennek ellenére −10,5%-os önerőre jutó hozamot mutat az első évre: a ténylegesen befektetett készpénzedre többet fizetsz be, mint amennyit kapsz. Aláírás előtt győződj meg róla, hogy a költségvetésed évekig elbírja a havi ráfizetést, üres hónapokban és javításoknál is, és hogy megvan a vésztartalékod.
Egy lakás Bukarestben
Egy bukaresti lakás 120 000 €-ért, havi 700 € bérleti díjjal:
- Bruttó hozam 7,0%, nagyjából a bukaresti átlag (6,91%).
- A vásárlási költség alacsonyabb: közjegyző és telekkönyv, nagyjából 2%.
- Az adó is alacsonyabb: 10% a bérleti díj 80%-a után (20% átalány levonás) = a bérleti díj 8%-a.
Fél hónap üresen, 1% karbantartás, 300 € adó és biztosítás, havi 30 € közös költség és 5000 € bútorozás mellett:
Évi 5546 € nettó jövedelem 127 400 € befektetésre: 4,35% nettó hozam, nagyjából 23 év a megtérülés.
A biztonságos alternatíva, a román Tezaur állampapír 6,75%-ot fizetett (3 éves, adómentes, 2026 ősze). 30% önerővel és 7,5%-os, 20 éves hitellel a törlesztő havi 677 €, a ráfizetés nagyjából havi 215 €.
A különbség nagy részét az magyarázza, hogy Budapesten alacsonyabbak a hozamok és magasabbak a költségek. Mindkét városban igaz viszont: az átlagos hozamú lakás kevesebbet hoz, mint az állampapír, árnövekedés nélkül számolva.
Fordítsd meg: legfeljebb mennyit érdemes fizetni
A bérleti díjat általában a piac szabja meg, az árról viszont lehet alkudni. Ezért a kalkulátor visszafelé is számol: ennél a bérleti díjnál milyen ár adja a kívánt hozamot?
A budapesti lakásra, havi 250 000 Ft bérleti díjjal:
| Cél | Legmagasabb ár |
|---|---|
| Budapesti átlagos bruttó hozam, 4,84% | 61 983 471 Ft |
| 4% nettó hozam | 39 747 596 Ft |
| Az állampapírral egyező nettó hozam, 5,5% | 30 064 576 Ft |
A bukaresti lakásnál a Tezaur 6,75%-ával egyező nettó hozamhoz nagyjából 81 000 €-s ár kellene.
Ezek nem értékbecslések. Azt az árat mutatják, amelynél a számok neked kijönnek, és ez jó kiindulópont az alkuhoz.
És egy ház?
A fenti viszonyszámok lakások hozamai. Házakra nincs összevethető adat sem Magyarországon, sem Romániában.
Ökölszabály: egy városban lévő ház általában nagyjából ugyanannyit hoz, mint ott egy lakás. A várostól messze más a bérleti díj és a kereslet, ott a városi számok nem feltétlenül érvényesek.
A fenntartási költségek viszont eltérnek. Háznál a tető, a homlokzat és a fűtés egyedül a tiéd, nincs közös felújítási alap. A kalkulátor ház beállítása évi 1,5% karbantartással és magasabb adóval, biztosítással számol, közös költség nélkül. A budapesti példánál ugyanazzal az árral és bérleti díjjal így 2,21% a nettó hozam 2,38% helyett.
Gyors ellenőrzőlista ✅
- A bérleti díjat hasonló hirdetésekkel ellenőrizd, ne az eladó becslésével.
- A bruttó hozamot a terület átlagával vesd össze. Jóval fölötte van? Derítsd ki, miért.
- A nettó hozam alapján dönts: számold bele az üres hónapokat, a karbantartást, a díjakat és az adót.
- A befektetéshez a vásárlási költségeket és a felújítást is számold hozzá, ne csak a vételárat.
- Vesd össze a nettó hozamot egy biztonságos alternatívával, például az állampapírral.
- Hitelnél nézd meg, hogy a havi ráfizetés évekig belefér-e a költségvetésedbe.
- Számolj visszafelé a bérleti díjból: legfeljebb mennyit érdemes fizetni.
Az adószámok itt egyszerűsítettek: helyzetedtől függően más járulék is terhelhet (Romániában a CASS egészségügyi hozzájárulás). Az adószabályok változnak, ezért kérdezz meg egy könyvelőt. Ez a cikk általános tájékoztatás, nem pénzügyi tanácsadás.